רכישה של דירת מגורים נחשבת לאחת מהעסקאות החשובות והקריטיות ביותר בחייו של אדם, ולפיכך, חשוב מאוד לדאוג שהרכישה הנ"ל תתבצע באופן האחראי ביותר לאורך כל התהליך – מתכנון קניית הדירה דרך החתימה על ההסכם לרכישתה ועד להשלמת רישום הזכויות, ולשם כך ראוי ונכון להיוועץ בעורך דין מומחה לענייני נדל"ן.
תהליך של רכישת דירה יד שנייה דורש לא מעט בדיקות, חלקן בדיקות הדומות מאד לתהליך בו הייתם רוכשים דירה יד ראשונה מקבלן וחלק מהבדיקות יהיו ייחודיות ורלוונטיות לרכישת דירת יד שנייה בלבד.
כאשר רוכשים דירה יד שנייה, חשוב ואף מחייב לבצע בדיקות מקדמיות שונות טרם החתימה על הסכם הרכישה, ביניהן: בדיקות פיננסיות, משפטיות, תכנוניות ופיזיות.
אך לפני הכל, כשמגיעים למעמד מרגש וחשוב שכזה, מעמד שכרוך בכספים רבים שמשפיעים על עתידכם בצורה מובהקת, יש לבחור קודם כל את עורך הדין הטוב ביותר שילווה אתכם לאורך כל התהליך.
מהן הבדיקות השונות שיש לבצע לפני רכישת דירה יד שנייה?
בדיקה משפטית
הבדיקה הראשונה והבסיסית ביותר שיש לערוך לפני שרוכשים דירת יד שניה, הינה כמובן בדיקה משפטית העוסקת באופן רישום הזכויות בדירה, בסוג הזכויות (בעלות/ חכירה) והאם מוטלים על הזכויות שיעבודים/ זכויות צד ג' (כגון הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים ).
בישראל קיימים שני מרשמים עיקריים לרישום זכויות במקרקעין והם: בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) וברשות מקרקעי ישראל (רמ"י). ככל והזכויות רשומות באחד מהמרשמים הנ"ל, הן גם יכולות להיות רשומות בחברה משכנת כגון עמידר או החברה היזמית שבנתה את הדירה. לכן כשלב ראשון בבדיקת הזכויות, יש להוציא נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) או אישור זכויות מרמ"י או מהחברה המשכנת. יש להסתמך אך ורק על נסח/אישור זכויות עדכני שהמוכר ממציא לקונה או לחילופין, שב"כ הקונה מזמין מהרשויות הנ"ל.
מהרגע שיש בידכם את נסח הטאבו או את אישור הזכויות, חשוב לבדוק אותו היטב, כאן עורך הדין שלכם נכנס לתמונה ובודק כי הדירה אכן נמצאת בבעלות פרטית ומלאה של המוכר / נמצאת בניהולה של רשות מקרקעי ישראל.
ככל והזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל מדובר בזכויות חכירה ועל כן יש להוציא, בנוסף לאישור הזכויות, תמצית עיון במשכונות של המוכרים מרשם המשכונות (הגוף בו נרשמים משכונות/שיעבודים על מטלטלין ועל מקרקעין שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין).
לאחר קבלת מסמכים אלה לידי ב"כ הקונה, ניתן להבין בדיוק אילו זכויות יש למוכר, אם בכלל, והאם קיימות הגבלות על זכויות אלה, כגון: משכנתאות, הערות אזהרה, עיקולים ו/או זכויות צד ג' היכולים להגביל באופן כזה או אחר את ביצוע העסקה.
בדיקה הנדסית / תכנונית
בדיקה תכנונית של הנכס הנמכר נועדה לבדוק בראש ובראשונה האם הדירה נבנתה על פי היתר בניה כדין והאם הושלמו כל ההליכים לבנייתה מול הועדה המקומית לתכנון ובניה. נכס מקרקעין, כגון דירה, שנבנה ללא היתר או שחלקו נבנה בחריגה מהיתר, פוגע בזכויות הנרכשות, שכן בסמכות הועדה המקומית לתכנון ובניה לפתוח בהליכים משפטיים להריסת החריגות והטלת קנסות.
ככל והקונה מעוניין ליטול משכנתה למימון חלק מהרכישה, הבנק הממשכן יכול להימנע ממתן משכנתא במקרה של חריגות בניה ובכך לסכל את יכולת הקונה לרכוש את הדירה. ככל והבנק הממשכן יסרב למתן משכנתא לאחר החתימה על הסכם הרכישה, יכול שהקונה ימצא עצמו בהפרת הסכם מול המוכר. לכן חשוב לבצע את הבדיקות בטרם מתקשרים בהסכם מכר מחייב.
הבדיקה התכנונית מתבצעת במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית ו/ או בועדה המקומית לתכנון ובניה שאחראית על האזור בו מצויה הדירה. עו"ד למקרקעין בודק באתר האינטרנט של הועדה לתכנון ובניה האם קיים היתר בניה וטופס אכלוס (טופס 4) המעיד על כך שהבניה הושלמה. ברוב המקרים יפנה עורך הדין את הקונים לאיש מקצוע כגון שמאי מקרקעין כדי לבדוק האם היתר הבניה תואם לבניה בפועל, תוך שיתוף פעולה מלא של המומחים עם עורך הדין. בשלב זה לעיתים מתגלים חוסרים ו/ או חריגות ולכן עורך הדין מעורב באופן ישיר במציאת פתרונות והגנה על זכויות הקונים בהסכם המכר.
במסגרת זו חשוב לבדוק האם התב"ע שחלה על הדירה מגדירה את ייעוד ושימוש הקרקע עליה היא נבנתה כקרקע למגורים, אילו תוכניות חלות על הקרקע לצורך ניצול עתידי של זכויות הבניה, אם חל על הדירה היטל השבחה שמשולם על ידי המוכר, האם ישנם צווי הריסה, האם קיימים מכתבי התראה מטעם העיריה, צווי הפקעה, דו"חות פיקוח ועוד.
ידיעה והבנה מראש של כל אחד מהפרמטרים שצוינו לעיל, יכולה לעזור לכם לדעת האם הדירה אכן ראויה עבורכם, ואף יכולה "להציל" אתכם מפני רכישת חתול בשק, כי אף אחד לא רוצה לעשות טעויות כשזה מגיע להוצאה שככל הנראה נחשבת לגדולה בחיים.
בדיקה פיזית של הנכס
בבדיקה פיזית של הנכס מאתר הקונה ליקויים הנראים לעין, כגון: סדקים בקירות, רטיבויות, עובש ופגמים/נזקים למבנה הדירה ו/או לאביזרים שבה. ברוב המקרים נמליץ לכם שלא להסתפק רק בבדיקה חיצונית "שטחית" של הדירה, אלא גם לבצע בדיקה פיזית מעמיקה יותר שתתבצע על ידי אנשי מקצוע מוסמכים, על אחת כמה וכמה כשמדובר בדירה שאינה חדשה.
אנשי המקצוע שנכונים לבצע את העבודה יהיו לרוב מהנדסים, ומומחים לאיתור ליקויי בניה (כגון נזקי רטיבות, בטיחות ועוד), בחינה של מערכות החשמל, אינסטלציה, מים, קירות, רצפות ועוד.
תדאגו לדרוש מאותם אנשי מקצוע קבלת דוחות מקיפים, הציגו אותם לעורך דינכם ובדקו האם הדירה אכן ראויה למגורים ולרכישה.
בדיקה פיננסית
כל אחד רוצה שתהיה לו דירה משלו, אך לפני שממהרים לחתום על הסכם רכישה ולקחת הלוואות ענק שהולכות ללוות אתכם למהלך רוב חייכם, חשוב ואף הכרחי לבצע בדיקה מקדימה לגבי היכולות הפיננסיות שלכם לרכישת הדירה. חשוב לקחת בחשבון את העלויות הנלוות לרכישת דירה, נטילת משכנתה ועמידה בתנאי ומועדי התשלום הקבועים בהסכם רכישת הדירה ביניכם לבין מוכר הדירה.
כמו כן, חשוב מאוד לבדוק האם אתם עומדים בתנאי הבנק לקבלת משכנתא וגם כמובן, האם אתם יכולים לעמוד בתנאי החזר המשכנתא. בשלב הראשון יש לקבל לפחות מבנק למשכנתאות אחד אישור עקרוני לנטילת משכנתא בסכום שאתם מבקשים. לצורך האישור העקרוני הבנק הממשכן בודק את האיתנות הכלכלית של הקונה – תלושי שכר, חסכונות ויכולת החזר חודשית ובהתאם לנתונים אלה מעניק לקונה מכתב (אישור עקרוני) בו הוא מאשר לו את הסכום המבוקש. מדובר במסמך ראשוני בלבד. כאשר הקונה מחליט על הדירה שהוא רוצה לרכוש, הוא פונה שוב לבנק על מנת שהבנק יבדוק את תנאי העסקה, שווי הדירה הנרכשת וסכומה.
לאחר חתימת הסכם הרכישה, הבנק יפנה אתכם לשמאי מקרקעין מטעמו על מנת שיבדוק את הנכס הנרכש וישום את ערכו בשוק החופשי, בשונה ממחיר התמורה בהסכם. הבנק מעניק לקונה הלוואה בהתבסס על שווי הדירה בהסכם הרכישה או בהערכת השמאי, לפי הנמוך מביניהם.
עורך דין למקרקעין בד"כ ימליץ לקונה לקחת שמאי מקרקעין לפני הרכישה (שמאות מקדימה) שחוות דעתו גם תשמש לצורך נטילת המשכנתא. בדיקת השמאי מראש יכולה לחסוך הסתבכויות בהמשך בגין הפרת הסכם.
זכרו, הוצאות רכישת דירת יד שניה לא מסתיימות רק במחיר התמורה עבור הדירה הנרכשת, אלא שמחכות לכן לא מעט הוצאות נוספות שיכולות לטרוף את הקלפים בהמשך התהליך במידה ולא ידעתם עליהן מראש, ולכן חשוב מאד להגיע מוכנים מראש עם ההון הכולל של כל הכרוך בזאת (פתיחת תיק משכנתא, תשלום שכר טרחה עבור השמאי בבנק, ביטוח מבנה, ביטוח חיים עלויות רישום הזכויות ועוד).
יעוץ בענייני מיסוי מקרקעין
עורך דין למקרקעין מייעץ לרוכשים על המיסים הצפויים להם בגין רכישת הדירה, מוודא האם מגיעות להם הטבות מיסוי שונות או פטורים, האם עליהם למכור דירה אחרת שבבעלותם, ויחד איתם מרכיב להם תכנון מס מיטיבי לרכישת הדירה במינימום מס.
ניהול מו"מ עם המוכרים
עורך דין למקרקעין מנהל עבור הקונים את המו"מ המשפטי בקשר לרכישת הנכס. לאחר קבלת טיוטת הסכם מב"כ המוכרים, מבצע את הבדיקות כאמור לעיל וכן מקבל לידיו את הפרטים והמסמכים הנדרשים במטרה להגן על זכויות הרוכשים.
בשלב זה מציף עורך הדין בפני הקונים את הבעיות שעולות ומציע פתרונות, בשיתוף פעולה מלא עם הקונים. הקונים מידעים את עורך הדין על ההון העצמי שלהם, האם הם נוטלים משכנתא ובאיזה סכום, האם הם שוכרים דירה כרגע ואינם יכולים לשלם גם משכנתא וגם שכירות, האם חלק מכספי התמורה הם מדירה שהם צריכים למכור, תזרים המזומנים שלהם, המועד שהם מבקשים לקבל את הדירה לידיהם (מועד קבלת החזקה) והכל במטרה שהסכם הרכישה ישקף את רצונם / יכולתם של הרוכשים.
ליווי עורך הדין עד לרישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים
עורך דין למקרקעין מלווה את הרוכשים משלב הטרום החוזי דרך שלב החתימה, הדיווח לרשות המסים, רישום הערות אזהרה או משכון להגנה על הרוכשים, קבלת החזקה בדירה ועד לרישום הזכויות על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין או במרשם בו מתנהל הרישום.
לסיכום, זה בדיוק השלב לחדד כי רכישת דירת יד שנייה כוללת היבטים משפטיים רבים אשר מתעדכנים באופן תדיר, ולכן עורך דין מיומן לענייני נדל"ן ומקרקעין יעניק לכם ביטחון רב הודות לבקיאותו בחוקים העדכניים וילווה אתכם לאורך כל הדרך בהתמודדות נכונה מול חוזה הרכישה, מימוש האינטרסים שלכם ומזעור הפגיעה בכם, כך שתוכלו לרכוש דירה בראש שקט לאורך שנים רבות.
למשרדנו ניסיון רב שנים בייצוג בעסקאות מקרקעין.
פנו אלינו לקבלת יעוץ משפטי
