כל הסיבות בגינן חשוב שתיוועצו בעורך דין בקניית דירה חדשה

כל הסיבות בגינן חשוב שתיוועצו בעורך דין בקניית דירה חדשה

לאחר שעבדתם קשה וחסכתם רבות כדי להגיע לרגע המיוחל והחשוב הזה, אתם צועדים לקראת רכישת דירה חדשה מקבלן. 

אתם ודאי מבינים שרכישת דירה היא ככל הנראה ההשקעה הכספית הגדולה בחייכם ולכן חשוב מאוד לבצע את התהליך על הצד הטוב והאחראי ביותר. 

עורך דין למקרקעין ונדל"ן הוא הגורם המקצועי שאמור להעניק לכם את הביטחון והשקט הנפשי שזכויותיכם נשמרות ולצמצם, ככל שניתן, את הסיכונים עד לקבלת הדירה. עורך הדין מחזיק בידע ובכלים לבדיקת התהליך המשפטי הכרוך ברכישת דירה ותפקידו לוודא שהוא מתבצע ללא פרצות, סיכונים מיותרים, הונאות או בעיות שעשויות לגרום לכם לנזקים בהמשך. 

טיפ חשוב – היוועצו בעורך דין לנדל"ן כבר בשלבי התכנון לרכישת דירה ולא לאחר מכן.

מעבר ליתרונות שהצגנו לעיל, עורך דין למקרקעין מפשט לכם את התהליך ומנגיש לכם את המידע וההליכים הבירוקראטיים שרוב האנשים אינם יודעים או מבינים בהם בעצמם. 

בנוסף, חשוב לדעת שבדרך כלל דירות מקבלן נמכרות על הנייר (בטרם הושלמה בנייתן) ובטרם נרשמו הזכויות במלואן על שם הקבלן/היזם, כך שקריטי ביותר לקרוא ולדעת מהן הזכויות שלכם, האם קיים הסכם תמ"א, הסכם קומבינציה והאם הקבלן בכלל רשאי למכור לכם את הדירה . 

להלן הפעולות אשר נדרש עורך דין למקרקעין לבצע לקראת רכישת דירה מקבלן:

•  בדיקת זכויות הקבלן על הנכס 

במדינת ישראל מתקיים רישום מסודר של כל הנכסים הנמצאים בשטחה במרשמים הבאים: לשכת רישום המקרקעין (מוכרת בתור טאבו), רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) וחברות משכנות (חברות ממשלתיות או חברות יזמיות שבונות את הדירה). במרשמים אלו מבצעים בדיקה האם הקבלן הינו הבעלים של הקרקע או רק בעל הערת אזהרה, כמו כן מבררים איזה הסכם נחתם בינו לבין בעל הקרקע או האם מדובר בכלל בזכות חכירה והאם הוא זכאי למכור לכם את הנכס ובאילו תנאים.

זכרו, הקבלן אינו יכול למכור לכם זכויות מעבר לזכויות שיש לו בעצמו. 

•  בדיקת זכויות צד ג' על הנכס: עיקולים, שיעבודים, צווים 

בדיקת עיקולים או שעבודים  על זכויות הקבלן בנכס יתקיימו דרך נסח הטאבו או אישור הזכויות, באמצעותם ניתן  להבין את מהותם ומשם להמשיך לבדיקת תוכנם. 

בשלב זה ניתן יהיה להבין  האם קיימת משכנתא על הזכויות, האם קיימים חובות, עיקולים או "דגל אדום" אחר  אשר יכול לגרום לכם לסיבוכים בהמשך, עוגמת נפש והפסדים. במקרים אלו, עורך דין הוא הכתובת להצפת הבעיות ומציאת פתרונות שיטיבו איתכם וינטרלו את הסיכונים ככל שניתן. 

• בקשה לרכישת דירה

השלב ראשון לפני הסכמת היזם למכור לכם את הדירה יהיה חתימתכם על בקשה לרכישת הדירה – מסמך בו יצוינו פרטי הדירה שאתם מבקשים לרכוש בפרויקט, סכומה, המועד האחרון לחתימה על הסכם מכר עם היזם, סכום הפיקדון שעליכם לשלם על מנת שהיזם ישמור לכם את הדירה ונתונים נוספים. חשוב להעביר את הבקשה לרכישה לבדיקת עורך דין לפני החתימה עליה, כדי שיחווה דעתו ויבצע את השינויים שיגנו עליכם כבר משלב זה.

•  חוזה רכישת הדירה

הסכם הרכישה והנספחים שמצורפים אליו אמורים לכלול את כל הפרטים והנתונים בקשר לעסקה והוא למעשה המסמך היחיד שמבטא את המוסכם בקשר לעסקה. בטרם החתימה על ההסכם, עורך דין לענייני נדל"ן בודק אותו ומנהל מו"מ משפטי עם עורך הדין של היזם, כאשר המטרה לשמור על זכויותיכם ולמזער סיכונים ככל שניתן.  במסגרת ניהול המו"מ עורך הדין שלכם יעדכן אתכם באשר לתנאי ההסכם הן המשפטיים והן המסחריים וייעץ לכם איך להתקדם בעסקה. בנספח התמורה יירשם מחיר הדירה כולל מע"מ וכן תנאי התשלום. ככל ומדובר בפרויקט שהינו בליווי בנקאי מטעם בנק, התשלום אינו מתבצע ישירות ליזם אלא באמצעות שוברי תשלום שהבנק הממשכן של היזם מנפיק עבורכם. בנספח המפרט הטכני רשומים  הנתונים לגבי הדירה הנרכשת הבניין בו היא מצויה, סוג הזכויות בדירה והפריטים המצויים בה- מנקודות חשמל ועד כלים סניטריים. 

• מיסים ותשלומים 

בעת רכישת נכס מקרקעין קיימת חובה לדווח על העסקה לרשות המסים שבדרך כלל גם גוררת חיוב במס רכישה. עורך הדין שלכם יהיה אחראי על בדיקת זכאותכם להקלות או פטורים ממס הרכישה, יטפל בכל מה שנוגע לדיווח לרשות המסים, יעביר לכם את שובר תשלום מס הרכישה וינחה אתכם איך לשלמו. כמובן שעורך הדין מנחה אתכם איך לשלם את כספי התמורה ליזם, ותשלומים נוספים שעליכם לשלם.

•   קבלת החזקה בדירה הנרכשת – לאחר שהמוכר ישלים את בניית הדירה, יתן היה למסור את החזקה בה לדידי הקונה. לאחר קבלת טופס אכלוס ביחס לדירה (טופס 4), כאשר הדירה פנויה מאדם וחפצים תהיה הדירה ראויה לשימוש למגורים ("מועד גמר בניה"). היזם יזמן את הקונים לקבל את החזקה בדירה לאחר שהם שילמו את מלוא תשלומי התמורה. במעמד המסירה יערך פרוטוקול מסירה בו יהיה על הקונים לבצע בדיקה ויזואלית של הדירה ולוודא שמערכותיה פועלות. כל תלונה ו/או טענה של הקונה צריכה להרישם בפרוטוקול המסירה על מנת שניתן יהיה להתבסס עליה בעתיד. מרגע קבלת הדירה, הדירה עוברת לאחריותו של הקונה בכפוף לאחריות היזם בהתאם להוראות חוק המכר דירות. בטרם תשלום יתרת התמורה יבדוק עורך הדין שלכם כי התמלאו התנאים לקבלת הדירה וכן ינחה אתכם באשר לאופן בדיקת הדירה ורישום הליקויים בפרוטוקול המסירה.

לסיכום, ניתן לומר כי ליווי עורך דין לאורך תהליך רכישת דירה מקבלן הוא חיוני ביותר עבורכם, הן מבחינת ניצול זמן וחסכון בבירוקרטיה והן מבחינת מתן הגנה מקסימלית מפני תקריות מרמה וצבירת חובות שנגרמים מחוסר ידע והבנה בתהליכים אלו.

כמו כן, עורך הדין יוודא כי ניתן מענה מלא לזכויות שלכם, יעזור לכם בקיצור תהליכים ויעניק לכם את הביטחון והשקט לרכוש דירה חדשה. 

למידע נוסף ולליווי עורך דין מקרקעין ונדל"ן לקראת רכישת הדירה שלכם, 

נשמח לשמוע מכם ולהעניק לכם את השירות הטוב ביותר.